Недействительная сделка купли-продажи

Юридическая чистота объекта – главное, но не единственное условие, которое стоит брать в расчет при покупке недвижимости. Важно смотреть и на те обстоятельства, которые в ряде определенных случаев, могут превратить сделку в недействительную. Игнорирование подобных деталей, как и проявленное легкомыслие во всем процессе сделки в целом, приводит к негативному результату.

При признании сделки недействительной, обращаясь к соответствующей статье ГК РФ, стороны судебного конфликта законно обязаны вернуть друг другу взятое или возместить материальными средствами полученное. Недействительные сделки могут быть разобраны как без судебного вмешательства (ничтожные), так и в ходе суда (оспоримые).

Признание сделки купли-продажи недействительной актуально и законно при:

• Неправильно оформлены документы;
• При оформлении документов был совершен обман;
• Невменяемость лиц, участвовавших в сделке;

Российским законодательством установлено, в каких случаях происходит признание сделки купли-продажи недействительной и расторгается договор.

Наиболее популярные и стандартные ситуации, при которых договора о купле-продаже считаются не имеющими юридической силы:

1. Существенное изменение обстоятельств, которые учитывали стороны при заключении сделки.

   Существенными изменения - это те, которые, в случае их предвидения сторонами, могли изменить условия сделки или стать причиной для ее отмены. При расторжении сделки – это один из самых распространенных мотивов в судебной практике.

   Пример. Продавец гарантировал каких-либо обременений и других претендентов на продаваемую им недвижимость, которые помешали бы покупателю стать полноправным собственником приобретаемой квартиры. А после заключения договора купли-продажи появился гражданин, который был зарегистрирован на данной жилплощади прежде, чем попал в места лишения свободы. В ходе судебного разбирательства, он получает регистрацию и въезжает в квартиру. Для новых владельцев жилья это обстоятельство является обременением. Будь покупатель извещен (на этапе заключения договора) о данном обстоятельстве, то скорее всего, не стал бы приобретать обремененную жилплощадь. Данные обстоятельства - основание для признания договора недействительным, последствия признания сделки недействительной – возврат обеих сторон в первоначальное положение.

2. Собственник имущества не знал о заключении сделки купли-продажи.

   Пример. В лице продавца квартиры выступает мошенник. Правоустанавливающие документы и доверенность, на основании которых он продал квартиру, поддельные. Настоящий владелец недвижимости даже не догадывался о заключении данной сделки на передачу имущества. Чтобы признать данную сделку незаконной следует обратиться в суд.

3. Сделка совершена лицом, признанным недееспособным либо частично дееспособным гражданином.

   Пример. После совершенной сделки и получения денег от покупателя, продавец обращается в суд с предоставлением документов, подтверждающих его недееспособность. По решению суда такая сделка будет расторгнута.

4. Продавец в активном процессе сделки о купле-продаже был под воздействием наркотического либо алкогольного опьянения.

   Пример. Родственники продавца обратились в суд с иском о признании сделки недействительной и представили доказательства и документы, подтверждающие то, что продавец действительно находился в состоянии опьянения и не мог принимать трезвые решения.

5. Одна из сторон была обманута или заблуждалась.

   Пример. Недвижимость приобрел мошенник в результате противоправных действий. Против злоумышленника возбуждено уголовное дело, в материалах которого присутствуют свидетельства его злодеяния. В такой спорной ситуации договор, конечно, будет расторгнут.

Как признать сделку о продаже недвижимости организациями?

Эти случаи требуют отдельного рассмотрения, так как по статистике занимают 70% дел в судебной практике. В подобных случаях сделки признаются недействительными если:

• учредительные документы организации оформлены с нарушениями;
• на уставных документах стоят подписи неуполномоченных на то лиц;
• регистрация сделки прошла без согласия учредителей;

Поскольку предметами любой сделки зачастую являются наиболее ликвидные объекты, то проводится она исключительно в предписанном порядке. Это делается с целью уменьшения риска становления ее незаконной и недействительной. Положение ГК РФ указывает на то, что такие сделки обязательно подразумевают соблюдение их в письменной форме, требуют согласия в определенных ситуациях некоторых лиц. Важно также помнить, что сделка будет считаться заключенной только после проведения их государственной регистрации. В случае ее отсутствия, востребованные условиями письменная форма и согласие сторон, не будут рассмотрены, как факторы, наделяющие сделку заключенным статусом.